Mietvertragsgestaltung

Bei der Gestaltung eines Mietvertrages zwischen Vermieter und Mieter sind die Vertragsparteien im Grundsatz frei in der Festlegung des Inhalts. Für die Wirksamkeit des Mietvertrages ist lediglich erforderlich, dass sich mindestens zwei bestimmte Vertragsparteien darüber einig sind, dass eine bestimmte Mietsache gegen Zahlung einer Miete an eine Vertragspartei (den Mieter) überlassen wird (sog. essentialia negotii des Mietvertrages). Nicht erforderlich ist, dass ein Mietvertrag schriftlich, also durch schriftliche Fixierung des Inhalts und anschließende Unterzeichnung der Vertragsparteien, geschlossen wird. Auch ein mündlich vereinbarter Mietvertrag ist wirksam (aus Gründen der Beweisbarkeit praktisch jedoch nicht zu empfehlen).

Kaum ein Mietvertrag beschränkt sich jedoch auf die Festlegung lediglich der Vertragsparteien, der Mietsache und der Miethöhe. Wichtige Regelungen, die zwischen den Vertragsparteien zu regeln sind – und zwar unabhängig von der Frage, ob ein Wohnraummietverhältnis oder ein anderes Mietverhältnis (etwa über Gewerberaum) geschlossen werden soll – stellen beispielsweise dar:

– der Mietzweck (z.B. Wohnraummietverhältnis oder Gewerbemietverhältnis)

– die Anzahl der zu vermietenden Räume und die Gesamtgröße der Mietsache

– der Mietbeginn

– die Anzahl der zu übergebenden Schlüssel

– die Höhe der Miete sowie die Erhöhung der Miete (z.B. Staffelmietvereinbarung, Indexmietvereinbarung oder Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete)

– die Vereinbarung über die Betriebskosten, insbesondere die Vereinbarung einer Pauschale oder alternativ die Vereinbarung von Vorauszahlungen

– der zeitweise Kündigungsausschluss

– die Kündigungsfristen bei ordentlicher Kündigung

– die Berechtigung zur Untervermietung

– die Mietsicherheit (ugs. „Kaution“)

Im Wohnraummietrecht sind beispielsweise zudem Regelungen sinnvoll über:

– (im Falle eines Zeitmietvertrages) die Mietzeit sowie den (zulässigen) Grund der Befristung des Mietverhältnisses

– den Zustand der Mietsache bei Übergabe

– die Durchführung von Schönheitsreparaturen

– die Haltung von Tieren in der Wohnung

– bauliche Veränderungen und Einbauten durch den Mieter

Über die eingangs aufgezählten Punkte sind im Gewerbemietrecht beispielsweise zusätzlich Regelungen sinnvoll über:

–  die Dauer des Mietverhältnisses

– den Mietzweck, etwa den Betrieb einer Gaststätte

– umsatzsteuerrechtliche Vereinbarungen (Umsatzsteueroption)

– die Berechtigung zur Mietminderung und Aufrechnung

– den Konkurrenzschutz

– die Berechtigung zu An- oder Umbauten sowie Regelungen zur Verpflichtung des Mieters bei Beendigung des Mietverhältnisses An- oder Umbauten zurückzubauen

– die Berechtigung des Mieters zu Werbemaßnahmen und ggf. deren Umfang

– das Recht des Mieters, bei bestimmter Dauer des Mietverhältnisses dieses um einen weiteren bestimmten Zeitraum durch Erklärung gegenüber dem Vermieter zu verlängern (Verlängerungsoption)

– die Verteilung der Pflicht zur Instandsetzung und Instandhaltung bzw. zur Kostentragung der Erhaltung von gemeinschaftlich genutzten Flächen und Anlagen

– den Fall des Untergangs der Mietsache (etwa durch Zerstörung)

Die vorstehend genannten Stichpunkte stellen keine abschließende und vollständige Aufzählung der zwischen den Vertragsparteien regelungsbedürftigen Punkte dar. Entscheidend ist vielmehr, welche (weiteren) Regelungen im Einzelfall zwischen den Parteien sinnvoll sind.

Im Übrigen ist zu beachten, dass insbesondere im Wohnraummietrecht den Regelungsmöglichkeiten zwischen Vermieter und Mieter zum Schutze des Mieters zahlreiche Grenzen gesetzt sind. Oft verwendet der Gesetzgeber die Formulierung: „Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam“ (vgl. etwa hierzu § 536 Abs. 4 BGB zur Unwirksamkeit einer zum Nachteil des Mieters vereinbarten Regelung zum Minderungsrecht bei Mängeln oder § 555d BGB zur Unwirksamkeit einer zum Nachteil des Mieters gereichenden Vereinbarung bei der Duldung von Modernisierungsmaßnahmen). Darüber hinaus setzt auch die Rechtsprechung den Regelungsmöglichkeiten im Mietvertrag Grenzen, so etwa im Hinblick auf die Zulässigkeit und den Umfang der Auferlegung von sog. Schönheitsreparaturen auf den Wohnungsmieter oder bei der Frage der Tragung von bestimmten Betriebskosten. Schließlich existieren in manchen Bundesländern Regelungen zum Schutz des Mieters, die bei einer Vertragsgestaltung unbedingt zu beachten sind. So hat das Land Berlin etwa mit dem seit 23.02.2020 gültigen Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) – landläufig bekannt als sog. „Mietendeckel“ – Regelungen zur Mietenbegrenzung getroffen. In diesem Gesetz wurde beispielsweise für Wohnraum (mit Ausnahme u.a. von Wohnraum des öffentlich geförderten Wohnungsbaus oder Wohnraum, der ab dem 01.04.2020 bezugsfertig wurde) eine Miete verboten, die die am Stichtag zum 18.06.2019 wirksam vereinbarte Miete überschreitet. Auch wurden im Anwendungsbereich des Gesetzes etwa im Falle einer erstmaligen oder erneuten Vermietung nach dem 23.02.2020 Mietpreisobergrenzen pro Quadratmeter in Abhängigkeit zur erstmaligen Bezugsfertigkeit und Ausstattung der Wohnung geschaffen (vgl. § 6 MietenWoG Bln).

Im Bereich des Gewerbemietrechts sind den Regelungsmöglichkeiten weitaus weniger Grenzen gesetzt, als im Wohnraummietrecht. Der Gesetzgeber – und dem folgend auch die Rechtsprechung –  geht hier im Grundsatz davon aus, dass der Gewerbemieter weniger schutzbedürftig ist, als der Wohnraummieter. Grenzen der Vertragsgestaltung ergeben sich hier vor allem aus den Regelungen des AGB-Rechts (z.B. §§ 310 Abs. 1, 307 BGB).

Es ergeben sich somit einige Fragen, die es im Zuge der Gestaltung des Mietvertrages zu berücksichtigen gilt. Gerne stehen wir Ihnen – Vermieter oder Mieter – hier zur Verfügung, um die von Ihrem Standpunkt aus bestmögliche und insbesondere auch rechtswirksame Regelung zu erzielen. Selbstverständlich sind wir Ihnen auch gerne behilflich, wenn Sie einen Mietvertragsentwurf oder einzelne Regelungen eines Mietvertragsentwurfes überprüft haben möchten.