Mietrechtliches Gewährleistungsrecht

Das mietrechtliche Gewährleistungsrecht betrifft die Rechte des Mieters bei Vorliegen eines Mangels der Mietsache. Nach der gesetzlichen Regelung kommen bei Vorliegen eines Mangels als Gewährleistungsrechte in Betracht:

– Instandsetzungsanspruch

– Mietminderung (u.U. i.V.m. Rückbehalt der Miete)

– Schaden- und Aufwendungsersatz

– außerordentliche Kündigung

1.) Instandsetzungsanspruch

Liegt ein Mangel der Mietsache vor, ist der Vermieter verpflichtet, diesen zu beseitigen. Dies folgt aus der „Zentral“- Vorschrift des § 535 Abs. 1 BGB. Hieraus folgt ein Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Beseitigung des Mangels, welcher erforderlichenfalls auch gerichtlich durchgesetzt und nach § 887 ZPO vollstreckt werden kann.

2.) Mietminderung

a) Grundlagen

Nach § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB ist der Mieter u.a. im Falle des Vorliegens eines Mangels der Mietsache, der die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, für die Zeit in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Dies gilt jedoch nicht, wenn  nur ein unerheblicher Mangel vorliegt (vgl. § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB: „Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch bleibt außer Betracht“).

Dem Mietmangel nach § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB sind gleichgestellt, wenn eine zugesicherte Eigenschaft der Mietsache nicht vorhanden ist oder später wegfällt oder wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen wird (sog. Rechtsmangel). Insoweit gilt jedoch die Einschränkung gemäß § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB, wonach nur unerhebliche Mängel nicht zur Minderung berechtigen, nicht.

Genau genommen handelt es sich bei der Mietminderung nicht um ein Recht, welches gegenüber dem Vermieter geltend zu machen ist. Vielmehr tritt die Mietminderung kraft Gesetzes ein (vgl. Wortlaut des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB: „[…] ist der Mieter […] von der Entrichtung der Miete befreit“). Nicht notwendig ist es daher, dem Vermieter gegenüber eine Mietminderung zu erklären. Einzige Voraussetzung neben dem Vorliegen eines Mietmangels ist, dass der Mangel gegenüber dem Vermieter angezeigt wird (dies gilt allerdings unter Umständen dann etwa nicht, wenn der Vermieter bereits Kenntnis vom Mangel hat). An eine bestimmte Form (z.B. Schriftform) ist die Anzeige des Mangels grundsätzlich nicht gebunden. Da es sich bei der Mangelanzeige jedoch um eine zentrale Voraussetzung für die Entstehung des Minderungsrechts und evtl. weiterer Gewährleistungsrechte handelt, sollte die Mangelanzeige stets nachweisbar erfolgen, etwa durch Hinzuziehung von Zeugen oder per E-Mail an den Vermieter.

b) Häufige Probleme

Das mit Abstand größte Problem in der Praxis stellt die zu hohe Mietminderung durch den Mieter dar. Mitunter führen „eigenmächtige“ Mietminderungen (gemeint ist damit eine Minderung ohne vorherige anwaltliche Beratung) dazu, dass der Mieter hierdurch in einen Verzug mit der Zahlung der Miete gerät, welche eine außerordentliche Kündigung durch den Vermieter rechtfertigen könnte, insbesondere wenn über einen längeren Zeitraum eine zu hohe Minderungsquote angesetzt wird.

Ein weiteres großes Problem ergibt sich – quasi als Kehrseite zur „eigenmächtigen“ überhöhten Mietminderung durch den Mieter –, wenntrotz Kenntnis und Anzeige des Mangels an den Vermieter weiterhin die ungeminderte Miete bezahlt wird. Unter Umständen kann dies dann zu einem Ausschluss der Rückforderung der zu viel gezahlten Miete führen.

Regelmäßig kommt es auch vor, dass ein Mieter einen Mangel in der Wohnung zwar feststellt, diesem aber keine weitere Beachtung schenkt und nicht dem Vermieter meldet. Dies hat nicht nur zur Folge, dass der Mieter dann mit einer Mietminderung ausgeschlossen ist, sondern führt unter Umständen auch dazu, dass er sich gegenüber dem Vermieter schadenersatzpflichtig macht.

3.) Schaden- und Aufwendungsersatz

Bei Vorliegen eines Mangels kommt möglicherweise auch ein Schaden- bzw. Aufwendungsersatz in Betracht.

a) Schadenersatz

Das Gesetz regelt in § 536a Abs. 1 BGB im Grundsatz drei Fälle, in denen der Vermieter dem Mieter gegenüber wegen eines Mangels zum Schadenersatz verpflichtet sein kann. Der erste Fall betrifft das Vorhandensein eines Mangels bei Vertragsschluss. Hier haftet der Vermieter dem Mieter auch ohne Verschulden. Der zweite Fall betrifft das Entstehen eines Mangels nach Vertragsschluss; hier haftet der Vermieter dem Mieter, wenn den Vermieter ein Verschulden hinsichtlich des Mangels trifft. Der dritte Fall betrifft ebenfalls die Entstehung des Mangels nach Vertragsschluss, allerdings muss hier hinzutreten, dass der Vermieter sich mit der Mangelbeseitigung in Verzug befindet. Voraussetzung ist insoweit zudem, dass der Vermieter den Verzug zu vertreten hat und, dass der Vermieter durch den Mieter zur Mangelbeseitigung aufgefordert wurde (nicht bloße Anzeige des Mangels).

b) Aufwendungsersatz

Ein Aufwendungsersatz kommt in Betracht, wenn der Mieter einen Mangel selbst beseitigt hat und ihm durch die Beseitigung des Mangels Kosten entstanden sind. Da es allerdings grundsätzlich Sache des Vermieters ist, einen Mangel zu beseitigen, kann der Mieter nur dann Ersatz seiner Aufwendungen verlangen, wenn entweder

– sich der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug befindet,

oder

– die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache (objektiv) notwendig ist (z.B. bei ausgefallener Heizung, wenn der Vermieter keinen eigenen Notdienst vorhält, nicht erreichbar ist und daher nicht selbst für die erforderliche umgehende Instandsetzung sorgen kann).

Andere bzw. sonstige Aufwendungen auf die Mietsache kann der Mieter nach § 539 BGB im Übrigen nur nach den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag (§§ 677 ff. BGB) ersetzt verlangen.

4.) Außerordentliche Kündigung

Eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses ist grundsätzlich nur möglich, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Nach dem Gesetz liegt ein wichtiger Grund vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (vgl. § 543 Abs. 1 BGB).

Wann ein Mangel dazu berechtigt, das Mietverhältnis außerordentlich zu kündigen, ist eine Sache des Einzelfalls. In Betracht kommen etwa Fälle, in denen die Wohnung aufgrund eines Brandes oder erheblichen Wasserschadens unbewohnbar ist.